리치온크루 분들의 투자원칙을 살펴보고 투자원칙 확립에 도움이 될 수 있는 것들을 스스로 재검증해보려고 합니다. 오늘은 ‘인생의 아저씨, 투자 원칙인 수도권은 교통?’이라는 글을 읽고 저만의 방법으로 다시 한 번 검증해보도록 하겠습니다. https://blog.naver.com/good_mentore/223346050434 리치온크루 분들의 투자원칙을 살펴보고 투자원칙 확립에 도움이 될 수 있는 것들을 스스로 재검증해보고자 합니다. 오늘은 ‘인생의 아저씨, 투자 원칙인 수도권은 교통?’이라는 글을 읽고 저만의 방법으로 다시 한 번 검증해보도록 하겠습니다. https://blog.naver.com/good_mentore/223346050434
‘투자원칙 점검과 수도권은 교통?’ 지난 번부터 리치온 공부를 하면서 세운 투자원칙을 하나씩 점검하고 있습니다. 투자원칙 점검 매수는 미····blog.naver.com ‘투자원칙 점검과 수도권은 교통?’ 지난 번부터 리치온 공부를 하면서 세운 투자원칙을 하나씩 점검하고 있습니다. 투자원칙 점검 인수는 미···blog.naver.com
인기글
미분양과 인수타이밍 https://blog.naver.com/bugajin/223517258229 미분양과 인수타이밍 https://blog.naver.com/bugajin/223517258229
투자원칙 검증(2) / 미분양과 매수 타이밍 / 진짜 답안지가 있었습니다 오늘은 리치온크루 분들의 투자원칙 기준을 읽고 융합해야 할 것들을 정리해보겠습니다. 투자원칙은 전··· blog.naver.com 투자원칙 검증(2) / 미분양과 매수 타이밍 / 진짜 답안지가 있었습니다 오늘은 리치온크루분들의 투자원칙 기준을 읽고, 융합해야 할 것들을 정리해보겠습니다. 투자 원칙은 전···blog.naver.com
지방=학군지 https://blog.naver.com/bugajin/223531653656 지방=학군지 https://blog.naver.com/bugajin/223531653656
[리치온 스터디] 투자 원칙 확립/지방은 학군지/학군지 반발은 빠른가? 어떤 상황에도 흔들리지 않는 나만의 확고한 투자 원칙이 있는가? 지난달 내가 실제로 투자한 창원 회원구와…blog.naver.com [리치온스터디] 투자원칙 확립/지방은 학군지/학군지 반발은 빠른가? 어떤 상황에도 흔들리지 않는 나만의 확고한 투자 원칙이 있는가? 지난달 제가 실제로 투자한 창원 회원구와 blog.naver.com
투자 원칙의 정리 투자 원칙의 정리
도시 크기보다 ‘타이밍’이 좋은 아파트보다 ‘타이밍’이 좋다 도시 크기보다 ‘타이밍’이 좋은 아파트보다 ‘타이밍’이 좋다
투자 타이밍 정답지 투자 타이밍 정답지
좋은 투 타이밍을 잡기 위해서는 인수 원칙이 있어야 합니다. 실패하지 않는 투자매수 타이밍의 핵심 지표로 미분양을 꼽을 수 있고, 매수 시점 2~3년 후 입주 물량이 부족한 지역이어야 합니다. 올바른 지역 선정만 잘하면 실패할 확률을 줄일 수 있어요. 좋은 투 타이밍을 잡기 위해서는 인수 원칙이 있어야 합니다. 실패하지 않는 투자매수 타이밍의 핵심 지표로 미분양을 꼽을 수 있고, 매수 시점 2~3년 후 입주 물량이 부족한 지역이어야 합니다. 올바른 지역 선정만 잘하면 실패할 확률을 줄일 수 있어요.
미분양+입주 물량으로 매수 타이밍을 잡을 수 있는 지역을 추린 뒤 지역 흐름에 맞춰 분양권, 재재, 갭투자를 할지 결정하면 됩니다. 그리고 입지와 단지의 특성을 고려해 인수하는 방법으로 이어가면 됩니다. 미분양+입주 물량으로 매수 타이밍을 잡을 수 있는 지역을 추린 뒤 지역 흐름에 맞춰 분양권, 재재, 갭투자를 할지 결정하면 됩니다. 그리고 입지와 단지의 특성을 고려해 인수하는 방법으로 이어가면 됩니다.
전회의 투고에서, 지방=학군의 검증을 해 보았습니다. 올바른 지역 선정을 하고 그것이 지방이라면 학군지에 투자를 해야 하는 이유에 대해서 명확하게 인지할 수 있었습니다. 전국이 동시에 하락했다. 서울에서부터 순차적으로 (도시의 크기) 상승을 할 것이다 리치온 지난 번 투고에서, 지방=학군의 검증을 해 보았습니다. 올바른 지역 선정을 하고 그것이 지방이라면 학군지에 투자를 해야 하는 이유에 대해서 명확하게 인지할 수 있었습니다. 전국이 동시에 하락했다. 서울에서부터 순차적으로 (도시의 크기) 상승을 할 것이다 리치온초이
멘토님은 현재 서울을 필두로 수도권이 먼저 상승할 것이라고 1년 전부터 말씀해 주셨습니다. 서울과 경기도는 앞으로 입주 물량이 부족한 상황이라 금리(외부 요인) 리스크를 제외하면 하락보다는 상승에 무게를 둬도 되는 지역이라고 생각하는데요. 멘토님은 현재 서울을 필두로 수도권이 먼저 상승할 것이라고 1년 전부터 말씀해 주셨습니다. 서울과 경기도는 앞으로 입주 물량이 부족한 상황이라 금리(외부 요인) 리스크를 제외하면 하락보다는 상승에 무게를 둬도 되는 지역이라고 생각하는데요.
그럼 서울, 수도권의 상승을 염두에 두고 (상승하고 있습니다) / 리스크가 없는 지역) 투자를 한다면 어떤 원칙을 가지고 해야 할까? 라고 생각해 볼 때 역세권 단지와 비역세권 단지 or 역세권 단지와 학군지 단지와의 비교를 통해 투자원칙을 확립하는데 도움이 될 것 같습니다. 그럼 서울, 수도권의 상승을 염두에 두고 (상승하고 있습니다) / 리스크가 없는 지역) 투자를 한다면 어떤 원칙을 가지고 해야 할까? 라고 생각해 볼 때 역세권 단지와 비역세권 단지 or 역세권 단지와 학군지 단지와의 비교를 통해 투자원칙을 확립하는데 도움이 될 것 같습니다.
지역선정기준 및 비교기준 지역선정기준 및 비교기준
※ 환승 없이 3대 업무지구(여의도, 을지로, 강남) 및 강남권 주요 지역에서 1시간 이내 접근 가능한 경기도 지역 ※역세권 단지와 비역세권 단지 비교 ※학군지라면 역세권 단지와 학원가에 가까운 단지 비교 ※ 환승 없이 3대 업무지구(여의도, 을지로, 강남) 및 강남권 주요 지역에서 1시간 이내 접근 가능한 경기도 지역 ※역세권 단지와 비역세권 단지 비교 ※학군지라면 역세권 단지와 학원가에 가까운 단지 비교
1) 신분당선 1) 신분당선
1-1 판교역 1-1 판교역
1-2 정자역 1-2 정자역
1-3 광교중앙역 1-3 광교중앙역
신분당선은 역세권 단지가 역까지 도보로 10분 이상 걸리는 단지보다 모두 가격이 비싼 것으로 확인됐다 신분당선은 역세권 단지가 역까지 도보로 10분 이상 걸리는 단지보다 모두 가격이 비싼 것으로 확인됐다
2) 4호선/과천, 안양평촌범계, 안산단원구 고잔동 2) 4호선/과천, 안양평촌범계, 안산단원구 고잔동
2-1 정부과천청사역 / 과천역 2-1 정부과천청사역 / 과천역
2-2 범계역 / 역세권 & 비역세권 2-2 범계역 / 역세권 & 비역세권
2-2 범계역 / 역세권 & 학원가 2-2 범계역 / 역세권 & 학원가 접근
범계역 기준으로 역세권인 목련부채 2단지(1994년식)와 삼성마을 한양(1993년식) 비교시 역세권인 목련부채 2단지가 항상 가격 우위를 점하고 있어 학원가 접근성이 좋은 현대홈타운(02년식)과 경남(92년식)과 비교하면 연식이 비슷한 경남보다는 항상 역세권 단지인 목련부채 2차가 우위에 있습니다. 평촌 구축 밭에 신축으로 봐야 하는 현대홈타운과 비슷하게 움직였지만, 이번 하락장에서 학군지 단지인 현대홈타운은 실거주 수요로 인해 하방 경직성을 보였습니다. 연식까지 고려하면 역세권 단지를 우선순위에 두는 것이 맞다고 생각합니다. (목련2단지 저평가 상태네요) 범계역 기준으로 역세권인 목련부채 2단지(1994년식)와 삼성마을 한양(1993년식) 비교시 역세권인 목련부채 2단지가 항상 가격 우위를 점하고 있어 학원가 접근성이 좋은 현대홈타운(02년식)과 경남(92년식)과 비교하면 연식이 비슷한 경남보다는 항상 역세권 단지인 목련부채 2차가 우위에 있습니다. 평촌 구축 밭에 신축으로 봐야 하는 현대홈타운과 비슷하게 움직였지만, 이번 하락장에서 학군지 단지인 현대홈타운은 실거주 수요로 인해 하방 경직성을 보였습니다. 연식까지 고려하면 역세권 단지를 우선순위에 두는 것이 맞다고 생각합니다. (목련2단지 저평가 상태네요)
2-3 중앙역 / 안산단원구 고잔동 2-3 중앙역 / 안산단원구 고잔동
푸르지오 1차의 경우도 역과의 거리는 멀지만, 학원가로의 접근성은 좋은 단지입니다. 그러나 역세권 단지인 푸르지오 3차보다 항상 낮은 가격을 유지했습니다. 4호선 라인도 역세권 단지가 비역세권, 학원가 접근성이 좋은 단지보다 가격 우위에 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 푸르지오 1차의 경우도 역과의 거리는 멀지만, 학원가로의 접근성은 좋은 단지입니다. 그러나 역세권 단지인 푸르지오 3차보다 항상 낮은 가격을 유지했습니다. 4호선 라인도 역세권 단지가 비역세권, 학원가 접근성이 좋은 단지보다 가격 우위에 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
3) 7호선 / 광명 철산동, 부천 상동, 인천 삼산동 3) 7호선 / 광명 철산동, 부천 상동, 인천 삼산동
3-1 철산역 3-1 철산역
3-2 부천상동역 3-2 부천상동역
3-3 인천굴포천역 3-3 인천굴포천역
7호선 라인인 광명철산역, 부천상동역, 인천 굴포천역 접근성이 좋은 단지와 상대적으로 역과 거리가 있는 단지 역시 앞서 검증한 지역과 마찬가지로 역세권 단지가 항상 가격 우위를 점해왔습니다. 아직 역 근처 단지와 비역 근처 단지의 가격이 거의 같아지는 경우가 나오지 않네요. 7호선 라인인 광명철산역, 부천상동역, 인천 굴포천역 접근성이 좋은 단지와 상대적으로 역과 거리가 있는 단지 역시 앞서 검증한 지역과 마찬가지로 역세권 단지가 항상 가격 우위를 점해왔습니다. 아직 역 근처 단지와 비역 근처 단지의 가격이 거의 같아지는 경우가 나오지 않네요.
4) 3호선 / 일산 덕양구 화정동, 일산동구 마두동, 일산서구 주엽동 4) 3호선 / 일산 덕양구 화정동, 일산동구 마두동, 일산서구 주엽동
4-1화정역 / 일산덕양구 화정동 4-1화정역 / 일산덕양구 화정동
4-2 마두역 / 일산동구 마두동 4-2 마두역 / 일산동구 마두동
드디어 다른 데이터가 나왔습니다. 마두역에서 도보 3분 거리에 있는 1,500세대 대단지, 백마5단지와 역과의 거리가 도보 15분 거리에 있는 강촌1단지는 비슷한 가격 흐름을 보여왔습니다. 강촌1단지는 백마5단지와 비교해 학원가에 가까운 장점이 있습니다. 그래도 초역세권의 대단지 아파트가 확실한 우위를 점하고 있지 않다는 것이 의외네요. 드디어 다른 데이터가 나왔습니다. 마두역에서 도보 3분 거리에 있는 1,500세대 대단지, 백마5단지와 역과의 거리가 도보 15분 거리에 있는 강촌1단지는 비슷한 가격 흐름을 보여왔습니다. 강촌1단지는 백마5단지와 비교해 학원가에 가까운 장점이 있습니다. 그래도 초역세권의 대단지 아파트가 확실한 우위를 점하고 있지 않다는 것이 의외네요.
4-3 주엽역 / 일산서구 주엽동 4-3 주엽역 / 일산서구 주엽동
일산서구 주엽역 초역세권 뉴삼익16단지와 역에서 16분 거리에 있는 후곡9단지 LG도 마두동처럼 역세권 단지와 비역세권 단지의 차이가 크지 않습니다. 앞서 마두동 학원가 접근성이 좋았던 강촌1단지처럼 후곡9단지도 학원가 접근성이 좋은 단지입니다. 고양시가 다른 지역과 달리 역세권 단지의 힘이 크지 않은 것을 생각해보면 일산서구 일산동과 주엽동은 경기도 상급지 지역처럼 많은 학원가가 밀집한 지역입니다. 때문에 부모가 조금 희생되더라도 역세권 단지보다 자녀들의 통학에 가까운 단지를 선택하는 비율이 다른 경기도 지역에 비해 높을 것으로 예상됩니다. 일산 투자를 하게 된다면 이런 부분을 염두에 둬야겠네요! 일산서구 주엽역 초역세권 뉴삼익16단지와 역에서 16분 거리에 있는 후곡9단지 LG도 마두동처럼 역세권 단지와 비역세권 단지의 차이가 크지 않습니다. 앞서 마두동 학원가 접근성이 좋았던 강촌1단지처럼 후곡9단지도 학원가 접근성이 좋은 단지입니다. 고양시가 다른 지역과 달리 역세권 단지의 힘이 크지 않은 것을 생각해보면 일산서구 일산동과 주엽동은 경기도 상급지 지역처럼 많은 학원가가 밀집한 지역입니다. 때문에 부모가 조금 희생되더라도 역세권 단지보다 자녀들의 통학에 가까운 단지를 선택하는 비율이 다른 경기도 지역에 비해 높을 것으로 예상됩니다. 일산 투자를 하게 된다면 이런 부분을 염두에 둬야겠네요!
정리, 정리. 정리, 정리.
일산동구, 일산서구를 제외하고 서울 주요 지역으로 환승 없이 진입할 수 있는 역세권 단지는 비역세권 단지보다 가격 우위를 항상 점하고 있었습니다. 시간이 지날수록 아파트 자체의 상품성은 떨어지지만 입지는 변함이 없기 때문에 수도권 투자는 상품성보다 역세권에 좀 더 무게를 두고 접근해야 합니다. 이렇게 하나씩 다 검증해보니 확신이 드네요! 앞으로 스스로 확신을 가질 수 있는 투자 원칙을 만들겠습니다. 일산동구, 일산서구를 제외하고 서울 주요 지역으로 환승 없이 진입할 수 있는 역세권 단지는 비역세권 단지보다 가격 우위를 항상 점하고 있었습니다. 시간이 지날수록 아파트 자체의 상품성은 떨어지지만 입지는 변함이 없기 때문에 수도권 투자는 상품성보다 역세권에 좀 더 무게를 두고 접근해야 합니다. 이렇게 하나씩 다 검증해보니 확신이 드네요! 앞으로 스스로 확신을 가질 수 있는 투자 원칙을 만들겠습니다.